Présentation de la méthode d’évaluation par comparaison
La méthode d’évaluation par comparaison est une des méthode d’évaluation les plus courantes.
Cependant, aussi simple qu’elle puisse paraitre, sa mise en œuvre rigoureuse n’est pas aussi évidente. En effet, la méthode d’évaluation par comparaison consiste à comparer le bien immobilier à expertiser avec d’autres biens (ayant fait l’objet de transactions) comparable avec ce dernier en tous points.
Le principe de pondération
Une comparaison directe n’est pas toujours applicable : en effet, il faut d’abord pondérer le mètre carré des biens à comparer.
Par exemple, l’unité de base utilisée dans le cas des appartements est le mètre carré habitable. Pour les bureaux et les locaux commerciaux, l’unité de base est le mètre carré utile… Toute surface annexe (place de parking, mezzanine, cours, balcon) se rattachant au bien est pondéré par un facteur. C’est la surface pondérée qui fait l’objet de comparaison.
L’analyse multicritère
Bien sûr, il ne faut pas oublier qu’il existe d’autres facteurs à prendre en considération (en fonction desquels des abattements et des majorations sont appliqués) :
- Situation
- Orientation
- Age de l’immeuble
- Matériaux de construction
- Surface
- Etc…
Avantages et inconvénients de la méthode
L’avantage principal de la méthode par comparaison est qu’elle est directement coorélé avec les données du marché. Cependant, celle-ci présente aussi des limites :
– Absence de référence dans certains cas
– Des biens relevant de marchés étroit (Exemple : Mall)
– La comparaison s’applique à des ventes passés (le marché de l’immobilier peut très bien se retourner)
– Données faussées dues à la dissimulation d’une partie du prix, ou d’achats de convenance
La méthode d’évaluation par comparaison d’apparence simple présente de nombreuse complexités liées principalement aux supports de comparaison : c’est une méthode puissante mais à utiliser avec précaution.
