Contexte général
Le référentiel D.G.I permet de fixer pour chaque zone et pour chaque type d’actif immobilier (excepté les locaux commerciaux) un prix minimal de vente à partir duquel le vendeur est à l’abri de tout redressement fiscal.
Cependant, certains biens immobiliers ne peuvent pas s’aligner à ce référentiel : la vente se trouve alors bloquée à cause du seuil minimal de vente imposé par la direction générale des impôts.
Solutions retenues
Immobilier – DGI
La solution retenue par la D.G.I, -afin de ne pas léser les propriétaires d’actifs immobiliers situés dans des zones où le référentiel est supérieur à la valeur vénale réelle de l’actif- est d’appliquer à l’avenir des décotes pour les biens répondant à certains critères dont certains ont été publiés par la FNPI (Fédération nationale des promoteurs immobiliers).
Le cabinet DEXA Maroc, propose quant à lui les améliorations et les précisions suivantes concernant le référentiel D.G.I :
- La valeur d’un terrain construit est généralement inférieure à la valeur d’un terrain nu : chose qui n’est pas prise en considération par la D.G.I.
- Environnement proche et vis-à vis, ne sont pas pris en considération par la D.G.I (exemple : bien que situé dans la même zone définie par la D.G.I, une villa front de mer par exemple n’aura pas la même valeur qu’une villa en bande ne bénéficiant pas de la vue sur mer).
- Au sein d’un même immeuble aussi, il peut y avoir des fluctuations de prix (par exemple: les appartements au dernier étage et au RDC doivent être décotés). De même, les appartements ayant uniquement une vue sur cour doivent tout aussi bien être décotés….
- Décotes liées au standing général du bien immobilier
- Les terrains dont les futurs constructions présentent la possibilité d’avoir des RDC commerciaux devraient généralement être mieux valorisés que des terrains n’offrant pas cette possibilité
En conclusion
Malgré les nombreuses lacunes du référentiel D.G.I, il faut néanmoins reconnaître que environ 65% des transactions immobilières réalisées sont conformes au référentiel.
Cependant, de nombreuses améliorations restent à faire dont : l’application de décotes conditionnées et la mise à jour régulière des prix du référentiel en se basant sur l’Indice des prix des actifs immobiliers (publié par Bank Al Maghrib).
Enfin, DEXA Maroc précise que le référentiel du D.G.I est toujours contestables auprès des tribunaux.
